中央銀行近期將第二戶房屋貸款成數上限放寬至七成，期盼為換屋與置產需求注入流動性，但中南部預售屋市場的買氣回溫速度不如預期。相關統計數據指出，今年上半年台中與台南的預售屋解約件數皆較以往大幅成長，顯示高財務槓桿買家在交屋階段正面臨嚴峻考驗。
中南部預售解約案例激增 台中台南增幅顯著
雖然銀行端放寬貸款限制後，第一線看屋人潮有增多趨勢，但轉化為實質成交的案例依然偏少。統計顯示，今年上半年台中地區預售屋解約數量達到 422 件，與信用管制實施前相比成長接近三倍；台南地區的解約件數則從過往半年的 70 件攀升至 398 件，增幅將近五倍。專家分析，部分購屋者在先前房市熱絡時簽約，預期價格持續上揚，隨後遇到融資管道收緊與市場盤整，進而在接近交屋時選擇讓步離場。
供給量大與買盤結構 影響市場復甦節奏
市場分析指出，中南部預售屋復甦節奏慢於北部，主要有三大核心要素。第一是中南部過去數年於各新興重劃區推出大量新案，供給端累積較多庫存，市場消化餘屋需要更多時間。第二是近年房價衝高速度較快，部分區域的生活機能與公共建設尚未完備，買賣雙方對於合理價格出現認知落差，買方不願繼續追加預算。第三則是本次政策調整放寬的是第二戶購屋貸款上限，主要惠及換屋族群，而中南部市場的主力買盤仍以首購族為主，導致政策效益難以迅速普及。
對住的影響
對於有意在中南部購買預售屋或具備剛性需求的民眾，目前市場正處於價格與成交量的盤整期。首購族與換屋族在評估建案時，應更加謹慎計算自身自備款與未來每月房貸負擔能力，避免採取過高的財務槓桿。對於已訂購預售屋的買方，若接近交屋時間，建議預先向多家金融機構申辦貸款額度試算，掌握最新核貸成數。民眾若欲了解特定區域或建案的解約與實價登錄資訊，可至內政部「不動產交易實價查詢服務網」進行公開資料查閱，評估區域真實成交狀況。
房產名詞解釋
選擇性信用管制（Selective Credit Control）：中央銀行為維護金融穩定與防止房市過熱，針對特定區域、購屋戶數（如第二戶以上）或特定類型不動產（如高價住宅、土地貸款），所設定的金融機構貸款成數限制與寬限期規定。
預售屋解約（Pre-sale Contract Cancellation）：買方與建商簽訂預售屋買賣契約後，因個人財務調度困難、貸款成數不足或對市場前景看法改變，在產權轉移前選擇終止契約。解約通常需依契約約定支付一定比例的違約金。
貸款成數（Loan-to-Value Ratio, LTV）：金融機構發放房屋貸款金額佔房屋評估價值或買賣總價的比例。成數越高代表買方需要準備的自備款越少，但負擔的利息與償還本金壓力也相對較大。
常見問題
中央銀行放寬第二戶房貸成數至七成，為什麼中南部預售屋買氣依然偏弱？
主要因為中南部市場以首購族為主，受惠於第二戶貸款放寬的換屋族較少，加上過去推案量大且房價漲幅已高，買方追價意願較低。
預售屋解約件數大增對一般買家有什麼提醒？
顯示部分高槓桿購屋者在交屋面臨貸款條件收緊時資金吃緊。建議買家在購買預售屋前務必精算自備款與未來交屋時的申貸成數。
去哪裡可以查詢預售屋解約與區域實價登錄紀錄？
民眾可至內政部「不動產交易實價查詢服務網」查詢各區域預售屋交易、解約及實價登錄歷史資料。