受美國10年期公債殖利率攀升帶動，美國主流的30年期固定房貸利率急劇上漲至7.28%，寫下四年來最大單週升幅。隨著資金成本增加，申貸需求急遽降溫，全美房貸申請總量已創下兩年來的新低水準。
房貸利率創四年最大升幅 申貸需求驟降
根據房地美（Freddie Mac）統計，美國30年期固定房貸利率自前一週的7.03%猛增至7.28%，單週攀升25個基點（Basis Points, bps），寫下四年來最劇烈的單週漲幅，並創下2023年11月以來的最高紀錄。相關即時監測統計更指出，部分房貸利率指標甚至已突破7.5%的關卡。
貸款利率衝高對市場造成立即衝擊。美國抵押貸款銀行協會（MBA）資料指出，整體房貸申請量單週下滑6%至兩年新低，其中購屋貸款申請量年減14%；涉及重新調整融資架構的再融資（Refinancing）申請更大幅年減56%，顯示高利率環境正急遽壓抑房市交易量。
利率鎖定效應發酵 中古屋供給受限
房地產專家分析，雖然買氣退縮迫使賣方調降價格預期並提供優惠，但全美房價不太可能出現崩盤現象。主要原因在於多數屋主在過去低利時期已鎖定優惠利率，若此時賣房將承擔更高的貸款成本，進而產生「利率鎖定效應」（Lock-in Effect），導致市場上的住宅供給嚴重受限。
在中古屋釋出有限且高所得買家撐盤下，全美房價指數仍維持微幅上漲。標普／凱斯-席勒（S&P/Case-Shiller）全美房價指數顯示，7月房價年增率升至1.9%，芝加哥等主要城市的房價年增幅甚至達到6.9%。
對住的影響
對於準備在美購屋或居住當地的台灣民眾而言，房貸利率衝高代表每月負擔金額大增，首購族在評估負擔能力時應採取更保守的財務規畫，並善用賣方讓利空間爭取購屋優惠。
針對已經持有房貸的屋主，目前並非辦理再融資或賣房換屋的好時機。由於舊貸款利率遠低於現行市場利率，貿然換房將大幅增加利息支出，建議持有現狀以避免財務壓力過大。
房產名詞解釋
- 30年期固定房貸（30-Year Fixed-Rate Mortgage）：美國主流的房屋貸款形式，在30年貸款期間內利率維持固定，還款金額不會隨央行升降息而改變。
- 利率鎖定效應（Lock-in Effect）：屋主因持有早期超低利率房貸，不願賣房並重新申請高利率貸款，導致中古屋市場供給大幅減少的現象。
- 再融資（Refinancing）：借款人申請新貸款來償還舊貸款的金融行為，多用於鎖定更低利率或取得資金；當利率偏高時，再融資誘因會顯著降低。
常見問題
美國30年期房貸利率目前升至多少？
房地美最新數據顯示，美國30年期固定房貸利率已升至7.28%，單週大漲25個基點，創下四年來最大單週升幅。
什麼是房市的「利率鎖定效應」？
利率鎖定效應是指過去取得超低房貸利率的屋主，因不想在現行高利率環境下重新貸款購屋而選擇不賣房，導致市場中古屋供給量大減。
高房貸利率下，美國房價會大幅崩盤嗎？
專家評估房價崩盤機率不高，因為「利率鎖定效應」限制了房屋供給量，加上高所得與現金買家持續撐盤，全美房價仍呈現微幅成長。