中央銀行實施信用管制後，金融檢查對資金用途審查日益嚴格，過去買房利用信貸補足自備款缺口的做法難度大增。購屋族若想運用個人信用貸款填補資金落差，不僅受限於無擔保債務上限，更會面臨銀行對負債收入比的嚴格勾稽。
信用管制查核趨嚴 八加一房貸做法難度大增
過往房市熱絡時，部分買方因自備款不足，會透過申請一成信用貸款來補足房屋貸款成數的落差，拉高槓桿購入房屋，這種操作在業界被稱為「八加一房貸」。然而金融專家指出，隨著央行推行信用管制措施，金融檢查機關針對資金用途的追蹤強度已顯著提升。現行規範下，個人信用貸款資金用途主要限制於裝潢、購買家具或家電等消費性支出，銀行會嚴格追查資金流向，無法再像以往直接轉換為購屋款項的一部分。
雙重指標管制 收入與無擔保債務成審核關鍵
買方就算僅存在數十萬元的資金缺口，也不能單純以個人剩餘的信貸額度作為依據。金融機構在進行授信審查時，會同時檢視「無擔保債務餘額倍數（DBR）」與「負債收入比（DIR）」兩大關鍵指標：
- 無擔保債務餘額倍數（DBR）：規定個人信用貸款、信用卡循環信用等無擔保債務總額，原則上不得超過平均月收入的22倍。
- 負債收入比（DIR）：評估借款人每月總收入是否足以負擔房貸本息與其他所有債務支出。
以每月薪資收入5萬5000元為例，若金融機構將DIR上限設定為七成，代表借款人每月可承受的貸款還款極限約為3萬8500元。倘若申請960萬元的房屋貸款，以30年期計算，每月房貸負擔已達3萬7000元左右，所賸餘可支應其他貸款的月付款空間僅剩1000多元。即使該名借款人的無擔保債務額度尚未達到22倍上限，實務上也幾乎沒有額外的信貸申辦空間。以30年期房貸粗算，銀行每減少認定1萬元的每月還款能力，核給的貸款總額度就可能產生約263萬元的落差。
購屋流程資金風險 從簽約到核貸需防範缺口
在不動產交易的完整流程中，從看屋、出價、付訂、簽約到正式申貸與核貸，各階段的資金風險並不相同。風險最高的空窗期發生在「簽約付訂後至銀行正式核貸前」，此時買方已支付定金與簽約款，卻尚未獲得銀行確定撥款的承諾。
由於初步估貸不等於正式審核結果，申貸者應在出價與簽約階段盡可能向多家金融機構進行初步評估，並於簽約時積極爭取加註特約條款，降低因貸款成數不足所產生的違約風險。
對住的影響
針對準備買房的首購族與換屋族，在金融政策緊縮的環境下，應留意以下實務操作要點：
- 自備款應準備充足：切勿寄望透過個人信貸來充當購屋自備款。信貸資金若經銀行查出用於購屋首付款，可能導致核貸失敗或違約。
- 預算規劃考量月負擔上限：申辦房貸前應自行精算每月總負擔，建議每月房貸與各類債務本息總合控制在月收入的六成至七成以內，確保通過銀行的DIR審核。
- 簽約加註解約特約：在房屋買賣契約書中，可試圖與賣方協商加上「若房貸核貸成數不足特定成數，契約自動解約且雙方互不裁罰」之特約條款，以規避撥款成數落差造成的違約風險。
- 查詢個人信用紀錄：民眾在遞件申貸前，可透過財團法人金融聯合徵信中心（JCIC）個人線上查詢服務，確認自身無擔保債務餘額與信用評分狀態。
房產名詞解釋
- 信用管制：中央銀行為維持金融穩定及遏止不動產市場過熱，針對受管制對象（如特定區域購屋貸款、高價住宅或多屋族）所設定的貸款成數上限、寬限期限制或資金用途查核等管理措施。
- DBR（無擔保債務餘額倍數）：全稱 Debt Burden Ratio，金融監督管理委員會規定金融機構辦理個人無擔保融資（如信用貸款、信用卡預借現金與循環信用）時，借款人在全體金融機構的無擔保債務總餘額，不得超過其平均月收入的22倍。
- DIR（負債收入比）：全稱 Debt-to-Income Ratio，指借款人每月應繳納的各項債務本息總額占其月平均收入的比率。銀行藉此評估申貸者的收支比與還款負擔能力，比率過高時將降低核貸額度或拉高利率。
常見問題
信用管制後，個人信貸可以拿來補足房貸自備款嗎？
不可以。中央銀行實施信用管制後，金融機構針對貸款資金用途的查核更加嚴格，信貸資金依法僅能用於裝潢、家電或生活消費，無法直接作為購屋自備款使用。
什麼是無擔保債務22倍（DBR 22倍）限制？
金管會規定個人在所有金融機構的無擔保債務總額（如信用貸款、信用卡循環信用），原則上不能超過其個人平均月收入的22倍，銀行核貸時會嚴格控管此上限。
簽約後若銀行核貸成數不足該怎麼辦？
建議購屋者在簽定買賣契約時，於合約中加註「房貸核貸成數若不足特定比例時得無條件解約」的特約條款，以降低自備款不足導致違約的風險。