財政部中區國稅局近期整理營利事業在處分不動產時，申報房地合一稅最常發生的五項缺失，呼籲企業多加留意。若法規理解有誤導致申報不實，除了需要補繳應課稅額外，還可能遭遇稅捐稽徵機關開罰。
企業處分不動產 稅率與計算方式常踩雷
國稅局指出，首先在申報模式上，自2021年7月1日房地合一稅2.0上路後，公司若賣出符合新規定的房地、房屋使用權、預售屋或符合條件的股份，所得或損失皆應採行「分開計稅、合併報繳」機制，不得逕自與本業損益混搭算稅。
其次為土地合作興建的課稅問題。當企業以自有土地與外部建商合建，日後處分分回土地取得的收益，依法須按20%稅率獨立計算稅額，無法直接併入營利事業一般所得合併計算。
第三則是混淆興建移轉與中古屋買賣的界線。依規定，建設公司自己蓋房並於完工後初次出售，可享有20%稅率與合併計稅的規定；但若為公司買進現成中古屋進行裝修再轉售，則不能套用建商優惠，必須依據實際持有該物件的時間長短，適用對應的階梯稅率。
歸屬年度與免稅項目認定 錯誤恐遭補稅
第四個常見疏漏為交易所得歸屬的時間點判定。企業在辦理不動產買賣時，計算收益歸屬的稅務年度，必須以地政機關記載的「所有權移轉登記日期」為準，並非以簽約日或資金落袋日計算。
第五，將賣地收益誤重複列為免稅。企業賣出於2016年1月1日之後取得、屬於新制範疇的不動產，相關利潤既然已經繳納房地合一稅，該筆收益就不能再作為營利事業所得稅結算申報中的免稅出售土地利益予以減除，否則將造成重複扣除而遭稅局補稅處罰。
對住的影響
隨著稅局加強對法人不動產交易的審查，部分以公司名義置產或進行短期買賣裝修的法人投資客，將無法再透過模糊申報減輕稅負負擔。對於正規租屋族或一般買方而言，法人賣方的稅務合規性提升，有助於整體市場交易資訊更加透明。
若民眾向法人投資公司購入經整理裝修的房屋，可多留意產權移轉登記的時間節點與合約細節。民眾如欲進一步了解相關稅務規定，可前往財政部稅務入口網查詢「房地合一稅」申報指引與最新案例說明，以保障自身權益。
房產名詞解釋
房地合一稅2.0（House and Land Transactions Income Tax 2.0）：台灣自2021年7月1日起實施的不動產新稅制，將課稅範圍擴大至預售屋及特定股權交易，並延長短期持有適用高稅率的年限，藉此防範不動產短期炒作。
分開計稅、合併報繳：指營利事業在申報年度所得稅時，不動產交易所得不與公司一般營業利潤混合計算，而是依指定稅率單獨算稅，最後再將應納稅額納入同張營所稅申報書一併向稽徵機關繳納。
常見問題
企業買中古屋翻修後出售，可以適用建商20%的優惠稅率嗎？
不可以。建商興建完成後首次移轉才適用20%合併計稅；若公司是買進中古屋裝修後賣出，必須依照實際持有房屋的年限來判斷適用稅率。
企業出售不動產時，課稅所得該算在發票開立日還是移轉登記日？
應以地政機關辦理「所有權移轉登記日期」作為認定交易所得歸屬年度的標準。
2016年以後取得的土地出售後，還能列為營利事業免稅所得嗎？
不行。2016年1月1日後取得的土地適用房地合一新制，相關所得已單獨課徵房地合一稅，無法再併入營所稅做免稅利益扣除。