房價居高不下使購屋預算的調配成為重要課題，台北市中古屋與新成屋之間的價格落差尤為顯著。最新市場交易資訊顯示，台北市有近六成的住宅買賣集中在屋齡30年以上的物件，多數購屋族因總價考量而選擇老屋，以取得較寬敞的居住空間。
北市老屋交易佔比近六成 相同坪數價差最高逾千萬
根據台北市近期實價登錄的統計資料，在劃分的8,663件住宅交易中，屋齡30年以上的物件多達4,923件，佔總交易量近六成。這項數據反映出台北市早期發展以低樓層公寓為主力，加上新舊屋價格差距懸殊，驅使購屋族群轉向老屋市場。
在購屋預算的限制下，屋齡往往決定了能買到的室內坪數。若買方堅持挑選屋齡10年以內的住宅，且總價鎖定在2,000萬元以下，實際僅能購買到20坪以下的微型產品，平均成交總價約1,817萬元。相對地，若將屋齡條件放寬至20年以上，同樣預算即可購得20坪至30坪的中型住宅，平均價格落於1,723萬元至1,821萬元之間。
拉大屋齡差距對比，相同坪數的新舊屋價差更加顯著。屋齡10年內與30年以上的住宅，平均總價相差超過700萬元。進一步分析坪數區間，20坪至30坪的住宅新舊價差約868萬元；若擴大至40坪以上的大坪數住宅，新舊屋的平均價差更是高達1,137萬元。
全國買賣房屋過半低於五樓 區域建型呈現南北差異
除了屋齡分布，內政部統計2026年第二季辦理買賣移轉登記的住宅資料顯示，全國交易物件的建物平均總樓層數為8.2樓。其中，總樓層為1樓至3樓的建物佔24.7%，4樓至5樓佔25.8%，合計5樓以下的低樓層住宅交易比例達50.5%，佔整體過半市場交易量。
觀察全台主要都會區的建物樓層表現，平均樓層數最高的區域為高雄市，達到10.2樓；其次分別為新北市的9.9樓以及桃園市的9.7樓。這種南北及區域間的差異，主因在於雙北與基隆發展較早且土地資源有限，市場上保留了大量傳統公寓；而中南部與東部縣市由於人口密度相對較低，發展條件不同，交易多集中於透天厝或低樓層住宅。
對住的影響
對於有自住需求的購屋族而言，選擇老屋固然能夠以較低總價換取更大的室內坪數，但在購屋決策與財務規劃上需特別留意以下幾點：
- 貸款成數與頭期款準備：銀行在評估房屋價值時，屋齡會直接影響鑑價結果與貸款年限。屋齡過高可能導致核貸成數下降或貸款期數縮短，民眾需要準備較高比例的首期資金。
- 裝修與修繕預算：30年以上的老屋多半面臨水電管線老化、漏水或結構安全問題。交屋後通常需要一筆百萬以上的全屋翻修預算，購屋前應將此筆費用納入總出價成本考量。
- 管理與設施權衡：中低樓層公寓通常缺乏電梯、社區警衛與垃圾集中處理設施，年長者或有嬰兒車需求的家庭需評估上下樓梯的便利性。
房產名詞解釋
- 實價登錄（Real Estate Actual Price Registration）：台灣自2012年起實施的不動產成交案件實際資訊申報登錄制度，要求買賣雙方或地政士在完成不動產轉移後，申報真實成交價格與房屋規格，提供公眾透明的房價參考資料。
- 信用管制（Selective Credit Control）：中央銀行為防範房市過熱及控管金融風險，針對特定區域、購屋戶數或特定對象所設定的房貸成數上限、寬限期限制等選擇性金融管制措施。
- 危老重建（Urban Unsafe and Old Building Reconstruction）：依據《都市危險及老舊建築物加速重建條例》辦理之房屋重建計畫。針對符合結構安全評估標準的老舊建築，給予容積獎勵與稅捐減免，以鼓勵所有權人同意重建。
常見問題
台北市買新成屋與老屋的價差有多大？
統計顯示相同坪數下，屋齡10年內與30年以上的住宅平均價差超過700萬元，40坪以上的大坪數產品新舊價差更可達1,137萬元。
買屋齡超過30年的老屋申請房貸會受影響嗎？
會，銀行通常會根據屋齡調整核貸成數與貸款年限，屋齡較高可能導致貸款成數降低，購屋者需準備較充足的自備款。
為什麼全台灣買賣移轉過半都是5樓以下的房屋？
主因在於雙北與基隆等早期發展的都會區含有大量中低樓層公寓，而中南部與東部則以透天厝或低樓層住宅為主力交易型態。