住宅消保會（住保會）聯合多間法律事務所與約30位專業律師，正式發表民間版都市更新契約範本，內容涵蓋「合建」與「委建」兩種模式。由於傳統都更合約多由建商端預先擬定，民眾容易忽略隱藏的法律風險，住宅消保會盼藉由公開範本，協助老屋業主保障自身的權益。
防範土地被挪用 限制融資與抵押權
都市更新動輒涉及高額資金，但在私法自治原則下，政府部門並不會直接審閱私下簽署的合建契約細節。過去許多重建案中，部分地主因不熟諳法條，簽下允許建商將地主名下土地拿去向金融機構辦理土地融資、設定抵押權，甚至替建商其他關係企業擔保借款的條款。
為了避免業主的資產遭隨意挪作他用，本次推出的民間版公版範本特別針對土地權利進行規範，明文禁止合約中約定建商利用地主土地辦理融資或設立各類抵押權，降低地主承擔額外債務風險。
解決爛尾停工危機 拋棄法定抵押權機制
除了土地權利受損風險，開發商財務狀況不透明所引發的工程中斷與續建困難，也是許多都更地主深感憂慮的問題。住保會指出，縱使合約載有續建條款，若遇上工程債權糾紛，後續銜接仍然相當複雜。
為此，公版契約中進一步加入保障機制，要求建商及營造廠商同意放棄民法第513條所賦予的法定抵押權、留置權等擔保物權，且承攬方不得對地主應得的房屋與土地持分主張任何權利，藉此簡化工程中斷時的權利清理程序，降低後續續建阻礙。
時間節點與違約責任 資訊透明全揭露
在契約文字的完整度上，民間版公版要求詳實記錄地主與建商的身份資訊，並誠實揭露土地標示及過往的權利清理狀況。對於整體開發過程中關鍵的時間節點，也必須清楚約定開工、施工與完工時程。
若未來任一方出現逾期履行或違約的情形，合約內備有完整的催告程序、解約條例與損害賠償計算標準，確保發生履約糾紛時有據可循，不再由建商單方面掌控主導權。
對住的影響
對於正面臨老屋都更或危老重建的老屋屋主來說，簽署任何相關法律文件前切莫僅憑口頭承諾。若有重建規劃，民眾可至住保會官方網站下載「合建」與「委建」兩種民間版契約範本進行比對。在面對開發商提供的合約草案時，建議著重注意以下要點：
- 檢視土地權利限制：仔細核對合約內是否包含授權建商拿地主土地進行融資或提供第三方擔保的不平等待遇。
- 確保工程債權隔離：確認契約中是否要求營造廠與承攬單位預先放棄法定抵押權，以防工程停擺時房產遭到扣押。
- 留足專業諮詢時間：簽訂合約前可將條款交由專業律師協助審閱，或向第三方專業機構諮詢，以確保自身的權利義務平衡。
房產名詞解釋
- 都更合建與委建：「合建」是指地主提供土地、建商負責出資興建，完工後雙方依約定比例分配房屋與土地持分；「委建」則是地主自行籌措資金並負擔重建風險，僅委託建設公司或營造商負責規劃與施工，地主享有全數產權。
- 法定抵押權（民法第513條）：依我國民法規定，承攬建造建築物之廠商，就其因承攬關係所生之債權，對於該建造之建築物享有法定抵押權。若建商積欠工程款，營造商可依法對建物主張權利，進而影響地主的房屋產權。
- 私法自治：指在私權領域中，個人得依據自主意思設定法律關係，政府部門原則上不干預私人間的契約條款，因此都更合約內容需由地主與建商雙方自力協商決定。
常見問題
去哪裡可以取得住保會推出的都更契約範本？
民眾可直接前往住宅消保會（住保會）官方網站免費下載民間版的「合建」與「委建」契約範本。
都更合建契約中，地主最常面臨的土地風險是什麼？
最常見風險為建商私下將地主土地拿去辦理融資、設定抵押權，甚至作為建商其他關係企業或案場的借貸擔保。
營造商放棄民法第513條法定抵押權對地主有何好處？
若建商不幸倒閉或工程停擺，營造廠不會因工程欠款對建物主張抵押權扣押，能大幅降低工程善後與尋求續建的門檻。