桃園市推動防災型公辦都市更新，將長期面臨海砂屋結構困境的「正光花園新城」轉化為內部教育訓練的實戰案例。透過設置駐點工作站與跨領域專業團隊整合，相關經驗不僅獲得都市再生創新企劃獎肯定，也為後續老舊社區重建提供具體運作模式。
駐點服務深入社區 解決海砂屋整合困境
海砂屋結構安全與複雜的產權背景，往往讓老舊社區在面臨重建時陷入長年停滯。正光花園新城過往遭遇整合難題，後由桃園市住宅及都市更新中心進場擔任實施者，並在社區設立駐點工作站。團隊結合建築、估價、地政及財務等多元專業，針對居民關心的居住安全、過渡期搬遷與更新後分回坪數等疑問進行說明，將抽象的法定程序轉化為具體的試算方案與執行步驟。
行政跨部門分工落實 防災都更案持續推進
桃園市政府針對都市更新建立了權責分工體系，由都市發展局統籌都市發展政策，住宅發展及都市更新處處理行政審查與法令程序，桃園市住宅及都市更新中心則專責第一線的社區整合、方案評估與招商實施。目前正光花園新城案已完成出資人評選並預計於115年3月完成簽約，現階段正持續推進事業計畫與權利變換計畫作業；此外，中平集賢、金山社區及大華八街等防災型公辦都更案亦按規劃進行招商與籌備。
對住的影響
對於住在結構有安全疑慮或屋齡偏高社區的居民而言，公辦都更制度提供了一條相對具有公信力的重建途徑。相較於私辦都更常因資訊不透明或利益分配疑慮導致信任破裂，市府團隊與住都中心進場駐點能讓產權估價與拆遷補貼的計算過程更公開透明。居住在老舊海砂屋或面臨耐震安全問題的民眾，可向桃園市住宅及都市更新中心或住宅發展及都市更新處洽詢防災型公辦都更評估機制，了解社區是否符合專案輔導或評估資格。
房產名詞解釋
- 公辦都市更新（Government-led Urban Renewal）：由政府機關或政府成立的專責法人（如住宅及都市更新中心）擔任實施者或主導劃定更新單元，並引進民間出資人進行興建。其特點在於行政資源介入較深，政策目標通常著重於公共安全、海砂屋改善或災害防治。
- 權利變換（Rights Transformation）：都市更新事業實施時的一種權利分配方式。由專業估價師評估更新前的土地與房屋價值，以及更新後的總樓地板面積價值，扣減實施者投入的共同負擔（如工程費用、權利變換費用等）後，依原權利人的價值比例分回更新後的房屋與土地。
- 海砂屋（High-Chloride Building）：指建材中使用了含有過量氯離子的海砂，導致混凝土內部鋼筋容易腐蝕、膨脹，進而引發混凝土剝落或結構強度下降的建築物。此類房屋對居住安全影響極大，通常需要優先進行拆除重建。
常見問題
正光花園新城公辦都更案目前的推進進度為何？
該案已完成出資人評選，預計於115年3月完成簽約，目前正持續進行事業計畫與權利變換計畫的相關作業。
防災型公辦都更與一般的私辦都更有何差異？
防災型公辦都更以改善極具安全風險的建築為重點，並由政府或住都中心主導與調和，在資金估估算、產權溝通與招商時具備更公開透明的行政支持。
若自身居住的老舊社區希望尋求公辦都更協助，該如何查詢？
民眾可直接向桃園市住宅及都市更新中心或住宅發展及都市更新處諮詢，評估社區是否符合防災型公辦都更或相關輔導方案的申請資格。