隨著少子化與人口結構改變，購買老舊公寓期待都市更新增值的策略已不再適用於所有區域。目前台灣房市正逐漸邁入「K型分化（K-shaped Divergence）」，缺乏產業聚落與就業人口支撐的蛋白區老屋，未來可能面臨難出租、難轉手的市場困境。
房市走入K型分化 3類地段恐陷流動性危機
房產專家指出，台灣房市的分化趨勢越發明顯。雙北核心地段與機能完善的重劃區，憑藉便捷的交通、穩定的就業機會與成熟的生活機能，房價相對具有支撐力；相反地，缺乏人口需求與就業支撐的邊緣區域，市場表現將持續走弱。
許多購屋族買進老公寓是看重未來的重建改建潛力，卻忽略了當地的居住需求。同為老舊公寓，市中心物件即便屋齡高，仍能吸引就業人口租屋，也能透過金融機構辦理抵押貸款；然而偏遠區域的老屋若無就業需求支撐，極易面臨價格下修與租售困難的雙重壓力。專家特別提醒，買房應避開以下 3 類高風險地段：
- 私立大專院校周邊：少子化衝擊高等教育，部分私校與偏遠科大面臨招生不足甚至退場轉型。過去依賴學生租屋需求的套房市場，將因學生人數驟減而失去支撐。
- 沒落的傳統產業聚落：住宅市場與就業機會高度相關。一旦工廠移出或產業萎縮，工作人口流失將直接打擊區域的租售需求，僅靠低總價無法維持資產價值。
- 缺乏實際居住需求的偏遠重劃區：雖然重劃區擁有整齊街廓，但若缺乏公共運輸、生活機能與就業機會，且指標建商缺乏進駐意願，供給過剩將導致轉手困難。
借鏡日本經驗 台灣老屋面臨「城鄉雙癌」考驗
日本近年因人口減少與老齡化，部分地區出現售價極低甚至免費贈送的「0元屋」。然而取得這類房屋仍需負擔契稅、登記費、仲介費及龐大的房屋整修費用，並非完全免費。對於台灣是否會步入日本後塵，專家認為台灣擁有新竹科學園區、內湖科技園區等科技產業聚落支撐就業，短期內全台不太可能全面出現0元屋，但區域分化確實不可避免。
從整體市場結構來看，台灣住宅市場正面臨「老屋癌」與「空屋癌」形成的城鄉雙癌考驗。都會區因老屋持續增加、都市更新推動不易且缺乏電梯等無障礙設施，漸漸難以滿足高齡居住者需求；偏鄉則因人口外流與產業退潮產生房屋閒置。部分條件欠佳的老屋，未來甚至可能陷入「沒人住、沒人承接、沒能力更新、沒辦法賣掉」的流動性凍結狀態。
對住的影響
這股房市分化趨勢對不同族群的住居選擇產生直接影響：
- 首購族與換屋族：切勿單純因價格低廉或抱持「等都更」的心態購買蛋白區老公寓。若建商缺乏整合誘因，加上當地缺乏人口移入，老屋不僅難以改建，未來換屋時也可能面臨無人承接的風險。購屋前應優先評估區域的產業發展與就業人口流動。
- 租屋族：私校周邊或傳統工業區附近的套房供給可能因需求減少而出現價格波動，但租客須注意屋況維護品質是否因屋主收益下降而跟著打折。
- 資產查詢與評估管道：建議民眾在購屋前，可至內政部戶政司查詢目標行政區的人口淨移入統計；透過各縣市都市發展局或都更處網站確認房屋是否位於都更劃定範圍或優先更新區域；並利用內政部不動產交易實價查詢服務網觀察區域的實際成交量與歷史價格走勢，避免買在無流動性的區域。
房產名詞解釋
- 都市更新（Urban Renewal）：指依都市更新條例規定，在都市計劃範圍內，透過重建、整建或維護等方式，改善居住環境、強化公共安全並復甦都市功能的計畫。由於都更需要極高的人力整合與資金成本，建商通常僅對地段優良、容積獎勵效益高且房價具支撐力的區域具有開發意願。
- K型分化（K-shaped Divergence）：借用經濟學名詞形容房市兩極化的現象。位於「K型上端」的核心都會區、產業聚落與優良重劃區，因資源與人口集中，房價與租金相對穩健；位於「K型下端」的偏遠區域、沒落產業區，則因人口流失與需求萎縮，房價與市場流動性持續走弱。
- 重劃區（Zoned Redevelopment Area）：政府將特定範圍內形狀不整、配備不全的土地重新規劃分宗，並配置道路、公園、學校等公共設施後的開發區域。若重劃區僅有建案供給卻缺乏聯外交通與產業進駐，開發期程可能拉長，形成實質居住需求不足的風險。
常見問題
老公寓真的不能買來等都更嗎？
核心都會區、就業人口密集且周邊機能成熟的老公寓仍具備更新價值；但若位於缺乏產業與人口移入的蛋白區，改建誘因低，盲目買進可能面臨難轉手或難出租的風險。
台灣未來會出現像日本一樣的「0元屋」嗎？
專家評估台灣擁有科學園區與科技產業聚落支撐就業人口，短期內不太可能全面出現0元屋，但人口流失嚴重且缺乏產業支撐的偏鄉老屋，仍可能出現房價停滯與無人承接的窘境。
買房前該如何查詢區域的人口與都更動向？
民眾可至內政部戶政司查詢區域人口淨移入數據，並利用各縣市都市發展局或都更處網站了解都市更新劃定區域與審議進度，另可透過不動產交易實價查詢服務網評估區域成交熱度。