隨著六都房屋買賣移轉量呈現月增與年增趨勢，不少家庭開始啟動「舊換新」的換屋計畫。然而同時進行買屋與賣屋兩筆交易，常因資金調度與交屋時程出現落差而衍生違約疑慮，需要特別留意資金銜接細節。
房市交易量回溫 央行放寬第二戶貸款上限
根據最新地政資料顯示，2026年9月六都建物買賣移轉達17,945棟，較上月增加14.1%，與前一年同期相比亦成長11.6%；第三季總移轉棟數達到54,174棟，年增5%。隨著交易市況升溫，中央銀行自9月中旬起將自然人第二戶購屋貸款最高成數限制由6成放寬至7成。以房屋鑑價1,500萬元的物件為例，成數提升後理論上可增加約150萬元的貸款額度，適度減輕了部分換屋族的籌措壓力。不過，銀行最終給予的貸款金額與利率，仍必須視個案鑑價、申貸者的收入與個人信用狀況而定。
換屋買賣雙向操作 應掌握三大資金安全關鍵
地產履約業者分析，同時辦理買屋與賣屋的消費者，最容易因為預算掌握不精確與收付款時間錯置而出錯。首要關鍵為確認「實際可用金額」，賣舊屋所得不能直接算作總成交價，必須優先扣除原有的房貸餘額、相關稅賦與仲介規費後，才是能夠彈性分配至新屋頭期款、裝潢及搬遷的資金；若採取先買後賣，則要評估過渡期承受雙重房貸負擔的壓力。
第二個關鍵是掌握「資金到位時間」，舊屋即使已經完成簽約，買方的款項必須經過塗銷、貸款撥付等流程才能撥入專戶，無法立即用於付清新屋款項。買賣雙方應將售屋款解款時程與買新屋的各期付款期限精細對照，並預留作業時間。最後則是「契約條款細節」，兩筆買賣合約皆具有法律效益，一方延遲撥款並不代表另一方能自動延展期限，若遭遇貸款核撥不足或舊屋出售不如預期，應在合約中載明應變條款與違約處理原則。
對住的影響
對於正在規劃換屋的族群而言，在簽署新屋買賣契約前，應先向公股或民間銀行諮詢個案評估額度，勿直接以政策上限7成做為唯一預算依據。同時，建議買賣兩端均採用「價金履約保證」服務，確保房屋產權與購屋價金由第三方專戶控管，落實專款專用。民眾若有相關需求，可至內政部地政司網站或各大地政事務所查詢合法地政士與履約保證機構，並在簽約時要求將資金不足時的協議展延辦法列入特約條款，以確保自身權益。
房產名詞解釋
- 價金履約保證（Escrow）：在不動產交易過程中，由獨立的建經公司或金融機構設立專用帳戶。買方的購屋款項依交易進度分期存入專戶，待房屋產權順利過戶並交屋完成後，專戶才會將款項撥付給賣方，避免買方付錢拿不到房子或賣方過戶收不到錢的風險。
- 選擇性信用管制（Selective Credit Control）：由中央銀行依據經濟狀況與房市走勢，針對特定地區、對象或貸款類別（如自然人特定戶數、高價住宅或購地貸款）所實施的授信成數、寬限期或貸款利率限制措施。
- 建物買賣移轉棟數（Building Transfers）：指在一定期間內，向地政機關完成辦理所有權移轉登記的房屋數量，為評估整體房市交易熱度與成屋市場動能的重要指標。
常見問題
央行放寬第二戶房貸成數至7成，代表買房一定能貸到7成嗎？
不一定。央行規定的7成是最高貸款上限，銀行仍會依據房屋鑑價金額、借款人的信用紀錄、年收入以及負債比率等綜合條件進行個案審核。
換屋時如果舊屋還沒賣掉，新屋付款期限到了怎麼辦？
兩筆交易各自獨立，舊屋未售出無法自動展延新屋合約。建議在簽署新屋買賣契約前，先與賣方商討若貸款遞延或舊屋未售時的展延條件，並明訂於契約中。
什麼是價金履約保證？對換屋族有什麼幫助？
價金履約保證是透過第三方專戶控管買賣價金，直到房屋順利過戶才撥款給賣方。換屋族作為買賣雙重身分，可避免售屋款遭到侵占或購屋款付出去後產權無法順利移轉。