隨著人工智慧（AI）產業發展熱潮，科技業者大規模在國內購買廠房並進行海外投資，排擠了部分金融機構的放款額度。與此同時，住宅市場正迎來三十年來最大的建案完工交屋潮，導致許多面臨交屋的購屋人出現貸款撥款延遲與利率上升的挑戰。
交屋天量撞上企業融資 資金分配出現傾斜
統計顯示，今年前七個月全國核發的使用執照數量接近八萬三千戶，推估全年總量將達十四萬兩千戶左右，創下近三十年來的歷史新高。這意味著有大量預售建案陸續進入交屋階段，帶動極為龐大的房貸申辦需求。然而，由於企業端融資利差較高且還款週期短，加上金融監理單位對銀行執行嚴格的金檢與風險控管，使得銀行在配置授信資源時，普遍傾向審慎核發個人房屋貸款。即使國銀整體的存放款差額仍在擴大、體系資金尚稱充裕，但多數銀行實施每月限額撥款與以價制量策略，進而釀成撥款排隊的現象。
首購與第二戶利率走揚 銀行撥款時間延長
在現行市場環境下，首購族的貸款成本與審核期大幅增加。公股行庫針對首購族開出的地板利率介於 2.45% 至 3% 之間，審查流程動輒耗費一至三個月，部分銀行撥款日程甚至已經排定至明年初。民營銀行的首購地板利率則約在 2.6% 到 3% 左右，排隊撥款情況同樣普遍。至於名下第二戶房貸，限制更加嚴格，公股行庫利率多自 3% 起跳，最高可達 3.3%；民營銀行利率區間則在 2.7% 至 3.4%。部分民營銀行目前僅受理合作建商的分戶貸款，若遇銀行內部額度不足，第二戶貸款案件常被列為優先暫停收件的對象。
對住的影響
對於近期準備交屋的預售屋買家或換屋族而言，房貸排撥期拉長與利率上揚是極需重視的課題。購屋者若未能依約在限期內完成撥款與交屋程序，恐面臨建商違約罰款的風險。建議準備交屋的買方採取以下應對措施：
- 拉長交易與籌措期：在與賣方或建商簽訂合約時，適度延長交屋與付款期限，預留至少三至六個月的房貸審查與排隊撥款時間。
- 提高自備款比例：因銀行估價可能趨於保守或貸款成數下降，民眾應多準備一至二成的備用資金，以應付可能的資金缺口。
- 主動詢問配合分戶貸款銀行：購買預售屋者可優先了解建商合作的分戶貸款銀行進度，通常配合銀行的核貸效率會高於一般自辦個案。
- 定期查詢政策補貼管道：首購自住族群可善用財政部推動的「青年安心成家購屋優惠貸款」（新青安）政策，或至內政部不動產資訊平台查詢相關住宅補貼規定與資格。
房產名詞解釋
- 中央銀行選擇性信用管制（Selective Credit Control）：中央銀行（Central Bank）為穩定金融與房市發展，針對特定區域或特定對象（如第二戶以上購屋者、豪宅或法人）所實施的貸款成數上限、取消寬限期或限制利率等控管措施。
- 使用執照（Occupancy Permit）：建築物完工後，由地方政府建築主管機關檢驗合格所核發的證明文件。取得使用執照後，房屋始得申請接水接電並辦理保存登記與分戶交屋。
- 分戶貸款（Individual Mortgage）：建商在新建案完工並取得使用執照後，協助購屋買方轉由指定銀行辦理的個人房屋抵押貸款，通常能取得較一致的申辦條件與較快審核流程。
常見問題
為什麼現在申請房貸排隊時間會拉到三個月以上甚至明年？
受建案交屋潮龐大需求影響，加上銀行每月設有房貸放款額度控管與授信資源轉向企業融資，導致銀行採取以價制量與排隊撥款策略。
首購族現在申請房貸的利率大概落在哪個區間？
目前公股行庫首購地板利率約落在 2.45% 至 3%，民營銀行首購地板利率則介於 2.6% 至 3% 左右。
準備交屋的購屋族該如何避免房貸撥不及時產生的違約風險？
建議購屋者預先提高自備款、拉長買賣合約中的交屋與撥款期限，並優先尋求建商配合的分戶貸款銀行協助。