中央銀行即將公布最新貸款統計，住宅房貸總額預計在9月底逼近12兆元大關，再次刷新歷史紀錄。與此同時，建商申請的建築融資餘額卻可能面臨連續七個月下滑，凸顯出目前房市呈現「買方自住需求穩固、賣方建商保守收縮」的兩極化趨勢。
住宅房貸持續走高 剛性需求與交屋潮成主要支撐
根據央行過往數據，8月全體銀行購置住宅貸款餘額達到11兆9,464億元，單月增加568億元，年增率高達4.58%，不僅持續刷新歷史高點，年增幅度也創下近年來的新高。預估9月底統計出爐後，整體住宅貸款規模將正式朝向12兆元挺進。
分析資金結構可以發現，帶動這波房貸規模成長的主要力道來自於首購族群與政府推出的新青年安心成家購屋優惠貸款（新青安）。此外，前幾年預售屋陸續完工所帶來的交屋貸款潮，也提供房貸金額強勁的支撐，說明自住與剛性購屋需求在市場上依然相對穩定。
建築貸款連月走低 建商放慢推案與購地步伐
相較於一般消費者貸款的熱絡，建商端的資金需求則呈現截然不同的冷清局面。8月建築貸款餘額降至3兆4,161億元，已經連續六個月縮減，年增率轉為負0.59%，創下2016年11月以來的最低點，且9月份預計將錄得連續第七個月下滑。
建商資金調度轉趨審慎，主要源於土地取得成本居高不下、市場進入盤整期，以及金融機構對建築融資審查日益嚴格。為降低資金槓桿，許多開發商開始減緩買地、申報開工與推案的速度。加上內政部資料指出，目前全台灣待售的新成屋高達約11萬戶，比起歷史平均約8萬戶，多出了近3萬戶的過剩存量。即便沒有新案釋出，現有賣不掉的新房屋也需要至少一年時間才能慢慢消化完畢。
營建產業走勢分化 科技建廠熱絡對比住宅推案保守
值得注意的是，當前營建相關產業出現顯著的景氣分化現象。受惠於人工智慧（AI）與資通訊產業的大舉擴廠，負責科技廠房與公共工程的營造廠商訂單滿載、需求熱絡；但專注於住宅開發的建設公司，則因面對房市盤整與放款條件緊縮，營運態度顯得相當克制與保守。
對住的影響
對於有購屋或換屋計畫的民眾來說，建商推案腳步放緩意味著未來市場上的預售新案供給量可能逐步減少。然而，由於目前市場上仍有約11萬戶的待售新成屋存量，自住買方並不需要過於焦慮，依然可以在中古屋與餘屋市場中仔細比價與挑選。
需要特別留意的是，雖然購置住宅貸款總額創高，但金融機構對於個人房貸的放款審核標準並未放鬆。自住購屋族在簽約前，應務必確認自身的信用狀況與還款能力，並預留充足的自備款與申貸緩衝期。民眾若想了解最新房市交易量與新成屋庫存概況，可至「內政部不動產資訊平台」進行查詢，掌握客觀的房市數據。
房產名詞解釋
- 購置住宅貸款（房貸）：指個人向銀行等金融機構申請，用於購買自用或非自用住宅房屋的長期貸款。貸款餘額增加通常代表市場買氣或交屋過戶金額增加。
- 建築貸款（土建融）：包含「土地融資」與「建築融資」，是建設公司為購買建地、支付營建工程費用而向銀行申請的商業貸款。貸款餘額下滑反映建商購地與推案動能減弱。
- 新青年安心成家購屋優惠貸款（新青安）：政府為協助無自有住宅的青年與民眾購屋所提供的專案貸款，提供利率補貼、較長貸款年限與寬限期，以降低首購族負擔。
常見問題
為什麼房貸餘額創新高，建商的建築貸款卻連續下降？
房貸餘額衝高主因是自住首購族需求穩固與新屋交屋潮撐盤；建築貸款下降則因建商面臨高土地成本、高庫存與嚴格審查，選擇放慢購地與開工步調。
目前市場上的新建屋庫存量有多少？需要多久消化？
目前全台待售新成屋約有11萬戶，高於常態平均的8萬戶，存在約3萬戶超額庫存，在不考慮新供給的情況下，至少需要一年時間消化。
準備買房的民眾現在申辦房貸要注意什麼？
銀行放款審核趨嚴，建議購屋族務必做好個人財務評估、維持良好信用，並預留較長貸款審核期與充足自備款。