新竹一對夫妻預算約 3500 萬元，在竹北簽約購買總價 6388 萬元的房屋後，因舊屋未能如期售出導致資金斷裂，最終付出 600 萬元違約金解約。該對夫妻事後提告仲介未善盡提醒責任與價格評估義務並求償損失，法院審理後判決原告敗訴。
預算推估失準與舊屋變現受阻
這對夫妻原本設定自備款約 600 萬至 800 萬元。妻子於 2024 年在網路發現竹北新屋資訊後，要求仲介安排實地看屋，並規劃透過出售位於新竹市的舊屋來支付款項。買方主張，當時房仲得知其資金狀況後，仍建議買下總價 6388 萬元的物件，並口頭承諾可以在半年內將舊屋賣出，扣除相關成本後可取得至少 3900 萬元資金。買方隨即以 4188 萬元掛牌委售舊屋，同時簽訂新屋買賣契約並已支付 640 萬元款項。
然而，房仲業者則表示，當時已指出舊屋開價過高，合理成交價格落在 3600 萬至 3700 萬元之間，超越 4000 萬元將大幅增加銷售難度，否認曾對售出期限或成交金額提供任何保證。
資金斷裂違約賠償 提告求償遭駁回
由於舊屋銷售狀況不如預期，買方無力支付後續款項。雖然仲介協助協調將第二期款由 500 萬元降至 200 萬元並延後付款期限，但資金缺口仍無法補足。買賣雙方最終於 2025 年達成合意解約協議，買方同意給付 600 萬元違約金，仲介公司也退還已收取的 140 萬元服務費。夫妻認為損失慘重，控告房仲與經紀公司未妥善評估市場價格與財務風險，要求賠償違約金損失。
法院審理後認為，看屋與購屋計畫皆由買方主動提出與規劃，買方無法提出房仲曾給予保證售出的具體事證；仲介表達盡力協助維持期望價格，屬於促成交易的推動行為，並非法律約束。法官補充說明，交易期間逢中央銀行實施打擊炒房政策，整體房市交易量縮減，若買方能在 2024 年 12 月及時將舊屋降至市場合理價位，或許能化解資金危機，最終判決駁回原告求償。
對住的影響
換屋族若採「先買後賣」策略，最關鍵的風險在於舊屋未能及時以預估價格變現，進而導致新屋交屋時面臨資金不足的違約風險。對於準備換屋的家庭或個人，建議注意以下事項：
- 財務規劃留足緩衝：切勿將舊屋變現金額預估得過於寬鬆，建議以實價登錄低點或八至九折作為保守估算基準，並備妥足夠的備用金以因應市場變化。
- 考量先賣後買或搭配條款：若自身資金槓桿較高，宜考慮採「先賣後買」模式；若欲先買，可嘗試與賣方協商於買賣合約中加註以舊屋順利售出為前提的特約條款（須視賣方接受度而定）。
- 善用官方資源查詢行情：評估房屋價值時，可至內政部「不動產交易實價查詢服務網」（實價登錄平台）查詢周邊同類型房屋的最新實際成交單價與總價，避免過度仰賴單一仲介口頭估價。
- 注意中央銀行信用管制規定：若名下尚有房貸，換屋時可能面臨二戶以上房貸成數受限或無寬限期的規定，申貸前應先向金融機構確認個人信用授權額度與貸款條件。
房產名詞解釋
- 選擇性信用管制（Selective Credit Controls）：中央銀行為防範房市過熱及金融風險，針對特定區域、特定身分（如購買第二戶以上或高價住宅者）所實施的貸款成數上限、取消寬限期等貨幣政策工具。
- 違約金（Penalty for Breach of Contract）：在不動產交易契約中，買賣雙方約定當一方未能履行合約條款（如延期未付款或無力履約）時，需支付給另一方的賠償金額。依內政部定型化契約範本規範，賣方沒收違約金通常以房價總價的一定比例為上限。
- 合意解約（Mutual Contract Termination）：買賣雙方在契約成立後，經由協商取得共識，同意終止原買賣契約之行為，雙方需依協商內容處理已付價金退還或違約損害賠償事宜。
常見問題
先買後賣換屋有什麼資金風險？
先買後賣的主要風險在於舊屋若未能按預期價格或期限售出，可能導致新屋頭期款或後續期款無法順利支付，最終面臨違約被沒收違約金的風險。
房仲口頭承諾「多久內賣出舊屋」有法律效力嗎？
除非將承諾明確載明於書面合約或具有明確事證，否則房仲口頭表達「會盡力賣出」或「守住價格」在法律上多被認定為促成交易的推廣用語，難以作為保證。
換屋族如何避免舊屋賣不掉影響新屋履約？
建議採「先賣後買」策略，或在估算舊屋售價時採用較保守的市場行情；看屋前亦需了解央行信用管制對第二戶房貸成數的限制。