隨著中央銀行調整部分購屋貸款限制，市場上的自住看屋人潮逐漸回溫，不少民眾準備在第四季進場簽約買房。然而，受限於銀行不動產放款額度控管，第一線申辦房貸時仍普遍遭遇審核時間拉長及撥款排隊的狀況。
許多購屋族誤以為只要符合自住條件就能順利取得足額貸款，結果簽約後才發現銀行鑑價成數低於預期，或是撥款排期延宕數個月，因而陷入無法按時履約、面臨違約金爭議的風險。
政策放寬但額度吃緊 撥款排隊衍生違約風險
雖然政策對於自住與換屋族群給予一定彈性，但在金融機構的實際運作上，仍存在額度發放與作業時程的落差。銀行受限於放款比率上限與內部控制規範，每月能分配的撥款額度相當有限，使得案件審查期被迫拉長，部分分行的撥款排程甚至已經預約到數個月後。
房產專家王暐傑表示，門檻雖然放寬，但銀行的資金放款流量依舊受到控管。若買方在未確認銀行申貸狀況前就倉促簽約，一旦遇到鑑價不如預期或撥款延誤，就可能被迫尋求高利管道補足資金，甚至面臨賣方依約沒收定金的困境。
白紙黑字寫明特約 簽約防護三大要領
為了避免貸款核付時間差造成買賣雙方糾紛，專家建議民眾在簽訂成屋買賣契約時，應透過地政士與賣方充分溝通，並在合約中載明以下三項關鍵條款：
- 加註成數不足無條件解約條款：在合約中明確約定，若買主向至少 3 家金融機構送件申請房貸，核付金額未達約定總價之一定比例，且原因不屬於買方個人信用瑕疵，雙方同意合意終止買賣契約，賣方須無息歸還買方已支付的所有價金。
- 延長完稅與交屋期限至 2.5 至 3 個月：以往成屋交易從簽約到交屋多設定在 30 至 45 天內，在目前撥款排隊的現況下極易逾期。合約應適度延長作業期，並附加若因銀行核貸撥款時程拉長造成交屋延遲，雙方依實際撥款日期順延，不得追究延遲賠償責任。
- 設定利率上限與多元申貸彈性：因應部分銀行額度緊繃可能調高利率或要求附加條件，買方可以在合約中註明個人可接受的最高房貸利率上限，確保後續擁有是否申貸的自主選擇權。
對住的影響
對於首購族與換屋族而言，當前房貸審核期拉長代表著資金規劃必須更加保守。在簽約前，買方不應只憑直覺或過往經驗預估貸款金額，而應先提供個人財務資料與目標物件資訊，請銀行進行初步鑑價與額度評估，確保自備款儲備充裕。
此外，對於準備賣房的屋主來說，理解目前金融機構的放款現況並給予合理交屋彈性，也有助於降低交易中途破局的風險。買賣雙方在簽約階段白紙黑字做好風險控管，才能避免後續因銀行撥款延宕引發的法律爭議。
房產名詞解釋
- 信用管制：中央銀行為穩定金融與房市發展，針對特定區域、購屋戶數或貸款對象所實施的貸款成數、寬限期等限制措施。
- 銀行法第 72-2 條：規定商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款的總額，不得超過銀行接收存款總額及金融債券發售額總和的 30%。此規定常被市場稱為銀行房貸放款水位或天花板限制。
- 特約條款：買賣雙方在標準不動產買賣契約之外，另外約定的附加條件。若滿足特約所述狀況（如貸款成數不足），可依約定行使合意解除契約之權利。
常見問題
房貸審核時間拉長，買方該如何預防因撥款不及而違約？
建議在簽約時將完稅與交屋期限拉長至 2.5 到 3 個月，並在合約中加註若因銀行撥款排程導致延遲交屋，雙方互不追究遲延責任的特約條款。
如果銀行最後核發的貸款成數不足，定金會被沒收嗎？
若買賣合約中沒有加註保護條款，買方可能需要補足差額或面臨違約沒收定金。建議事先明定向三家以上銀行申請後成數不足可無條件解約並退還價金。
為什麼政策放寬了，銀行還是很難借到錢？
雖然中央銀行調整了部分管制規定，但商業銀行仍須遵守《銀行法》對不動產放款的比率限制與內部控制額度，導致每月撥款配額受限，審核與撥款時間因而拉長。