國內包租代管龍頭業者「兆基屋管」大股東爆發財務危機，引發市場對租賃產業規模化與財務監管風險的高度關注。隨著社會住宅包租代管戶數快速擴增，主管機關已展開檢討，擬定多項監管作為與法規調適方向。
龍頭業者傳財務風波 凸顯產業快速擴張風險
今年七月底，兆基屋管的大股東趙姬投資公司，傳出面臨超過10億元的公司債無法兌付危機，吸引上百名投資人組成自救團隊。台北地檢署於八月派員前往兆基等公司與前董事長李建成的住所執行搜索，全案正朝向背信與侵占罪嫌擴大偵辦。此外，經濟部產業發展署先前透過國家發展基金與能率亞洲資本採取對等對刷方式，合計對兆基挹注5,600萬元資金，使政府出資的風險管理備受矚目。
全台登記的租賃住宅服務公司從2022年底的1,235家，迅速擴增到2025年底的2,254家，三年來大幅成長逾八成。截至今年8月初，中央與地方推動的社宅包租代管有效合約累積達11萬戶，其中兆基承接約2.3萬戶，寄居蟹包辦約6,800戶，兩大巨頭即掌握市場四分之一的比率。其後寄居蟹因故無法接續運作，國家住宅及都市更新中心（National Housing and Urban Regeneration Center，簡稱住都中心）隨即安排6,640戶進行合約轉銜；至於兆基則維持正常履約狀態。
營運模式面臨金流缺口 缺乏退場承接量能
包租代管屬於高人力需求、低毛利的產業，媒合完成後仍需持續投入人力處理房屋修繕與租客溝通。在包租模式下，業者對房東承諾長期給付租金，但向房客按月收租存在時間差，形成天然的資金缺口。部分業者藉由私募籌資衝高規模以彌補金流缺口，風險因而放大。一旦大型業者出狀況，地方中小型業者因人力有限，難以一次承接數百戶轉介案件。
內政部擬定精進方向 研議承攬上限與資金專戶
面對產業風險，內政部於八月提出短期四項精進方向，包括加強地方主管機關之督導實查、排定業者退場機制與標準轉銜程序、審視現行營業保證金上限500萬元的合理性，並研議社宅案件的承接上限。長期方向則思考修法，規定業者須將代收押金與租金實施專戶隔離，避免與自身營運資金混用，並完備後續承接管道。
對住的影響
對房東而言，選擇業者時應透過內政部「租賃住宅服務業資訊系統」核對合法登記狀況與財務商譽，並明確約定租金給付時間與違約條款。對租客來說，若遇到業者退場，社會住宅租客可透過住都中心進行案件轉銜，租金補貼資格與居住權利不受影響；平時應妥善留存租約與繳費憑證以保障自身權益。
房產名詞解釋
包租代管（Master Lease and Sublease / Property Management）：包租為業者向房東承租房屋後轉租給租客，自負空置風險；代管為業者受託處理媒合、修繕與代收租金，不負擔空租風險。
國家住宅及都市更新中心（National Housing and Urban Regeneration Center，簡稱住都中心）：內政部設立之行政法人，負責推動社會住宅興建與管理，並執行包租代管業務與退場轉銜機制。
公益出租人（Tax-Exempt Landlord）：住宅所有權人將房屋出租給符合社宅或租金補貼資格者，可享有綜合所得稅免稅額，以及房屋稅、地價稅優惠。
常見問題
租客遇到包租代管業者退場或營運異常，租金補貼會受影響嗎？
不會受影響。若為社會住宅包租代管個案，國家住宅及都市更新中心會啟動轉銜機制安排接續業者，租客的補貼資格與租約效力均獲得保障。
房東委託包租代管業者時，該如何降低風險？
房東可透過內政部「租賃住宅服務業資訊系統」確認業者合法登記身分，並核對合約中的租金撥付日期與違約條款，避免單純以公司規模作為唯一選擇標準。
包租與代管兩種服務模式有何主要差別？
包租是業者先向房東承租房屋再轉租給租客，由業者承擔空置與催租風險；代管則是業者僅受託處理物件媒合、日常修繕與代收租金等管理事宜，空租風險仍由房東負擔。