新北市泰山區建案「立源藝舍」銷售時宣稱戶戶皆附機車位，交屋後住戶卻發現車位位於外圍私有地且遭地主封鎖，進而對業者提告求償。法院最終認定預售廣告屬於契約一部分，判決業者需承擔物之瑕疵擔保責任，總計需賠償13戶住戶逾239萬元。
廣告承諾一戶一機車位 土地轉售致無位可停
建商於2021年銷售該建案時，透過銷售人員、簡訊與網路文宣，對外宣稱買房即贈送一個機車停車位。然而，許多買家交屋後才驚覺，社區機車位並未規劃在大樓地下室內，而是設立於建築物後方的戶外空地。
事實上，該塊戶外停車用地的土地所有權人在興建期間便將土地轉賣給第三方。新地主隨後張貼公告禁止住戶停放並準備封鎖場地，導致住戶面臨無處可停的窘境，只能自行額外花錢在社區外租用車位。
廣告屬契約之一部分 法院按估價判賠減少價金
面對住戶質疑，業者主張買賣契約中並未獨立記載機車位，且歸咎於合作的銷售廣告公司。但法院調查發現，業者高層曾告知銷售團隊社區具備充足車位，且現場柵欄管制遙控器亦由業者提供，相關答客問資訊均由業者統籌。
法官審理後指出，不動產廣告為契約內涵的一部分，消費者受廣告吸引買房，業者即有義務履行承諾。由於缺少機車位嚴重影響住戶日常通行與整體房屋效用，法院判定業者需負物之瑕疵擔保責任。在委託不動產估價師公會參酌市場行情與收益進行評估後，算出一座機車位的永久使用權價值約為18萬3890元，三波提告共13戶合計獲賠239萬570元。
對住的影響
對購屋族與一般民眾來說，本案呈現了買房時預售文宣與實際管轄範圍可能產生的巨大落差。若欲避免類似消費糾紛，購屋者在建案現場應確認機車位與汽車位是否確實繪製於建築執照圖說或竣工圖中，並確認停車空間位於社區專有或共有土地上，而非鄰近未取得管轄權的空地或水利地。
消費者在看屋期間，應將業者發放的文宣海報、通訊軟體對話紀錄、網路宣傳截圖完整保存。同時，在簽訂不動產買賣契約時，要求將停車位的型態（例如室內劃設、分管協議、使用權範圍）與位置明確載明於契約條文或附件圖說中。若未來發現買賣標的物與當初廣告不符，可先向各縣市政府消費者服務中心提出申訴，或透過民間不動產調解機制保障權益。
房產名詞解釋
- 物之瑕疵擔保責任：指出賣人在交付買賣標的物時，必須保證該物品具備應有的價值、效用及品質。若交付的房屋缺少當初宣稱的功能或存在重大缺陷（例如無法合法使用車位、房屋漏水等），買受人可依法請求減少買賣價金、要求修繕甚至解約。
- 廣告視為契約內容：依據消費者保護法規定，企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。因此建商在宣傳海報、建案網站或口頭承諾的內容，均被視為整體買賣契約的一環，不能任意以「契約未記載」為由卸責。
- 機車位使用權與分管協議：多數集合住宅大樓的地下機車位屬於社區的「共有部分」，無法單獨辦理獨立產權登記。住戶通常是透過全體區分所有權人簽署的「分管協議」來取得特定位置的使用權，而非取得該土地或空間的專有所有權。
常見問題
建商口頭或廣告承諾的機車位，具備法律效力嗎？
具備。依消費者保護法與相關裁判見解，建商的廣告宣傳均視為買賣契約的一環，若無法提供承諾的機車位，建商需承擔違約或瑕疵擔保責任。
社區大樓的機車位通常擁有獨立產權嗎？
多數社區大樓機車位劃分於大樓共有部分，並無獨立產權登記，住戶係依據分管協議或社區規約取得專用使用權。
買房時如何確認停車位是否合法且屬於建案範圍？
購屋前應查驗建案竣工圖說與建築執照，確認車位劃設於社區法定產權範圍內，並將車位位置與權利範疇明確註記於買賣契約書中。