位於苗栗縣竹南火車站商圈附近的舊社區「竹南合作大樓」，由於建物結構與環境老化顯著，在地居民主動發起自主都市更新。該案目前已取得超過八成五的土地及建物所有權人同意，並成功獲得中央補助經費，未來規劃將老舊建築拆除重建為11層高的全新集合住宅。
屋齡近半世紀現結構隱憂 社區取得超八成五共識
「竹南合作大樓」坐落於竹南鎮民權街、和平街及和平街79巷圍成的街廓，基地整體面積約1,249.58平方公尺。該範圍內現有12棟屋齡超過49年的加強磚造建築，總戶數為48戶。
由於建材與結構年代久遠，建物出現諸多老舊危機，包括外牆磁磚與混凝土剝落、內部鋼筋鏽蝕裸露、牆面嚴重滲水以及陽台裂損等狀況，嚴重威脅居住安全。為改善生活品質，社區住戶發起自主更新，目前已順利取得超過85%土地與合法建物所有權人的同意，朝向重建目標邁進。
獲國土署360萬計畫補助 預計重建成11層大樓
本案經評估後順利獲得內政部國土管理署核定補助360萬元，相關資金將用於擬訂「都市更新事業計畫」以及「權利變換計畫」，為前期規劃提供實質財政支持。
根據初步規劃方案，社區預計將既有老舊建築全數拆除，重建為地上11層、地下3層的現代化集合住宅。為營造友善的社區步行環境，建案規劃退縮並留設3.5公尺寬的沿街步道，同時配置無障礙設施，有助於提升周邊人行便利性與整體街區質感。
對住的影響
對於原住戶而言，透過自主更新能夠在不依賴傳統建商主導的情況下，結合政府補助與專業輔導改善危險老舊的居住環境。未來透過權利變換程序，住戶可清楚釐清權益與分攤成本，換取符合現代耐震規範的新房舍。
對鄰近居民與周邊商圈來說，老舊建築拆除重構可降低外牆剝落帶來的公共安全風險。新大樓規劃的3.5公尺無障礙退縮步道，也能優化竹南火車站周邊的步行體驗與景觀。
若其他老舊社區亦有重建需求，屋主可參考此案例，透過向各縣市都更專責單位或內政部國土管理署諮詢，瞭解「自主更新」前期規劃費用補助的申請條件，藉由政府資源降低前期籌備負擔。
房產名詞解釋
- 自主都市更新（Urban Renewal by Owners）：指由社區房屋與土地所有權人主導，自發性成立更新會或籌備會，自行向政府爭取規劃補助並委託專業團隊，辦理老舊社區重建或整建維護的都市更新模式。
- 權利變換計畫（Right Change Plan）：都市更新重建過程中的核心法定程序，功能類似公證的「分配機制」。由專業估價師評估更新前各戶的資產價值，並計算更新後建物的總價值與開發成本，進而釐清各所有權人應分攤的費用以及未來能分得的房屋坪數與車位。
- 加強磚造（Reinforced Brick Structures）：早期台灣常見的建築結構形式，主要以磚牆承載結構重量，並輔以鋼筋混凝土（Reinforced Concrete, RC）柱樑加固。這類建物經過數十年使用後，較易發生磚牆龜裂、滲水及鋼筋鏽蝕等老化現象，耐震程度亦不如現代建築構造。
常見問題
竹南合作大樓這次獲得補助的金額與用途是什麼？
該案獲得內政部國土管理署核定補助360萬元，資金將專款用於擬訂都市更新事業計畫及權利變換計畫等前期規劃作業。
竹南合作大樓改建後的規劃規模為何？
預計將現有48戶老舊加強磚造建築拆除，改建為地上11層、地下3層的集合住宅，並留設3.5公尺沿街步道與無障礙設施。
什麼是社區自主都市更新？
指由社區土地與建物所有權人自發籌組更新會，自主決定重建方式並爭取政府補助，而非交由建商主導開發。