最新統計顯示，今年第二季全台未設立戶籍的住宅數量攀升至152.5萬戶，較去年同期增加約14.5萬戶。這反映出近期銀行端核貸步調趨緩，導致屋主順延交屋入住時程，同時也折射出都會區「人籍分離」與人口少子化等深層問題。
新北高雄未設籍宅數最多 蛋白區占比突破二成
在全國總計約955萬戶房屋稅籍資料中，已有戶籍登記的住宅約802.5萬戶，無戶籍登記的住宅則來到152.5萬戶。觀察各縣市分布，新北市以高達27.5萬戶未設籍住宅居全台之冠，高雄市則以22.4萬戶位居第二，兩地是全台僅有超過20萬戶未設籍的行政區。六都之中，高雄市與台中市的未設籍住宅比例，高於全國平均水準。
若進一步從住宅未設籍的占比分析，非都會的蛋白區縣市表現較為明顯。嘉義縣以21.6%成為未設籍比例最高的縣市，包含雲林縣、宜蘭縣、台東縣、苗栗縣及花蓮縣等區域，未設籍占比皆超過兩成。相對地，台北市與金馬離島因住宅供給有限且社會福利條件較佳，未設籍比例極低，凸顯出都會區與外縣市在人口留存與產業發展上的區域差異。
撥款延宕與生活考量 造成無人設籍四大主因
未設戶籍住宅增加的現象，背後主要受四項機制影響：
- 金融貸款卡關與交屋放緩：建商取得建築物的使用執照（使照）後，受限於近期銀行端放款審核嚴格或額度受限，買方無法如期完成撥款與交屋流程，造成新成屋暫時處於無人設籍狀態，建商未售出的餘屋數量亦隨之增加。
- 學區與生活圈考量：許多家庭雖然購入重劃區的新建案，但為了確保子女能夠就讀市中心知名學校，仍選擇將戶籍留置於舊市區老家，形成屋主已經搬遷入住但戶籍未遷入的情形。
- 租屋市場人籍分離：都會區擁有大量就業人口與租賃需求，但許多租客在租屋處實際居住卻未辦理戶籍遷入，導致租賃物件普遍存在「有人住卻未設籍」的狀況。
- 少子化與家庭結構改變：過往多屋族可將戶籍分散至多名家族成員名下以獲取租稅優惠，但在少子化與家庭人數簡化的趨勢下，可分配設籍的人口減少；加上蛋白區長期面臨人口外流，舊有住宅閒置情況加劇。
對住的影響
對於準備交屋的首購族與換屋族來說，近期因金融機構審核流程拉長，買方應提前向申貸銀行確認放款時程與條件，留足足夠的款項調度彈性，避免因資金無法到位而影響交屋與入住登記。若計畫利用新屋辦理戶籍遷入，也須衡量子女學區劃分與社會福利等相關權益。
對廣大租屋族而言，租屋地點常發生「人籍分離」情況。民眾若有設立戶籍、申請租金補貼或扣抵所得稅之需求，可事先與房東約定相關事宜。依據中央現行規範，符合條件者申請租金補貼無需經房東同意，亦可向內政部不動產資訊平台查詢政策細節與具體申辦流程。
房產名詞解釋
人籍分離：指居民實際居住的地址與戶政機關登記的戶籍地址不一致的現象，常見於租屋族或因就學、卡位學區而未將戶籍遷至新居的家庭。
囤房稅：針對持有非自住用住宅者提高房屋稅稅率的制度，透過增加非自住房屋的持有成本，以促進住宅有效釋出或合理使用。
使用執照（使照）：建築工程完工後，經主管機關派員查驗符合規定後發給的許可文件。建商取得使用執照後方能辦理保存登記、產權過戶及向銀行申請房屋貸款。
常見問題
全台未設籍住宅最多的縣市是哪裡？
根據統計，新北市以27.5萬戶未設籍住宅位居全台第一，高雄市則以22.4萬戶緊隨其後。
為什麼重劃區的新成屋容易出現未設籍狀況？
主因包括買方因房貸審核延宕而拉長交屋時程，或是屋主為了保留舊市區學區資格而未將戶籍遷入新居。
租屋族如果在租賃處未設戶籍，會影響申請租金補貼嗎？
現行中央租金補貼政策已放寬相關限制，符合資格者申辦補貼時不以戶籍登記於租屋處為必要條件，詳細規範可至內政部不動產資訊平台查詢。